Один из главных моментов – правильно определить адекватность цена / качество, правовой статус объекта инвестиций, а также перспективы развития рынка недвижимости и отдельных его сегментов, поскольку на нем можно как хорошо заработать, так и при упущении деталей, потерять средства.

При планировании покупки недвижимости коммерческого назначения для собственного использования необходимо просчитать, что выгоднее – купить или арендовать помещение. Однозначного ответа на этот вопрос нет, поскольку он зависит от специфики бизнеса покупателя.

Помимо четкого понимания рыночных тенденций, стоит также оценить перспективы развития и района расположения объекта:
- Показатели среднегодового роста цен, арендных ставок за последние минимум 3-5 лет.
- Составить прогноз развития рынка в краткосрочной и долгосрочной перспективе.
- Оценить доходность в сегменте.

Чем выше указанные показатели, тем больше будет доход от инвестиций. Но слишком большой рост в течение нескольких лет (свыше 20% в год) может говорить о том, что рынок перегрет, и в ближайшем будущем есть риск снижения цен.

Важным показателем является:
- соотношение внутреннего и внешнего спроса. Чем выше внутренний спрос, тем более стабилен рынок, менее уязвим к внешним факторам.
- объем предложения (количественные и качественные характеристики объектов, выставленных на продажу);
- объемы продаж (в разрезе сегментов);
- арендные ставки, их тенденции и прогнозы;
- количество выданных или запланированных разрешений на строительство;
- уровень спроса на недвижимость в рамках конкретных сегментов, классов, районов расположения объектов.

Анализ указанных данных служит основой для принятия правильного решения при выборе объекта инвестиций.

Если вы рассматриваете рынок недвижимости как источник инвестиций, стоит проанализировать и оценить объект как арендный бизнес. А именно проанализировать показатели доходности от сдачи в аренду - rental yield - отношение годового дохода от сдачи объекта недвижимости в аренду к стоимости этого объекта.

Нужно различать полную доходность и чистую доходность от сдачи в аренду. Полная доходность (gross rental yield) рассчитывается до вычета расходов на содержание недвижимости и налогов. Чистая доходность (net rental yield) рассчитывается за вычетом расходов и налогов.

Средний показатель полной доходности арендного бизнеса в Киеве в настоящий момент находится на уровне 7–12%.
Если показатель полной доходности больше 15%, то это говорит о рискованности инвестиций.

Окупаемость объекта иллюстрирует отношение цены объекта к годовому доходу от арендных платежей (P/E = 1/rental yield).

Важным моментом является правильный расчет затрат при покупке, владении и при возможной последующей продаже объекта инвестиций, а именно:

- При покупке: НДС (входит в стоимость объекта), госпошлина, услуги нотариуса.

- При продаже: налоги на прибыль, НДС (для юрлиц), налог на доходы физических лиц, госпошлина, услуги нотариуса.

- расходы на эксплуатацию здания;

- оплата услуг управляющей компании, брокерские услуги;

- расходы по обслуживанию кредита;

- коммунальные услуги и т. д.

Правильное определение затрат – значимый момент, поскольку они могут свести на «нет» всю полученную прибыль.

Инвестиционная привлекательность объекта также характеризуется его ликвидностью. Уровень доходности объекта не всегда прямо пропорционален его ликвидности. В настоящий момент наиболее ликвидны объекты, расположенные в центрально-деловом районе города, или престижных местах, прилегающих к центру территорий, характеризующихся хорошей транспортной доступностью.