В этом году впервые после кризиса международные гостиничные операторы стали вновь интересоваться не только столицей, но и региональными проектами. Сразу несколько международных сетей подписали соглашения об управлении отелями в областных центрах. Насыщенность Киева гостиницами достигла той точки, когда компаниям стало выгоднее развиваться в других городах, объясняют участники рынка.

Вглубь страны

«Если до кризиса операторов интересовал только Киев, то сейчас они все чаще обращают внимание на регионы», – отметил Юрий Стецкив, генеральный директор девелоперской компании UDC Holding.

По данным UDС, на конец 2010 г. 78% из опрошенных международных операторов приоритетным городом для открытия отеля в Украине называли Киев, на втором месте – Донецк (42%), затем – Харьков (40%), Одессу (37%), Днепропетровск (35%) и Львов (33%).

До кризиса в регионы успел выйти всего один крупный западный оператор – Rezidor Hotel Grouр, который в 2006 г. открыл четырехзвездную гостиницу Radisson SAS (сейчас Radisson Blu) в Алуште. В этом году международная группа Starwood Hotels Group открыла четырехзвездный отель Four Points by Sheraton в Запорожье. За последние полтора года были открыты еще две гостиницы – Ramada Encore в Донецке и Best Western в Севастополе.

Интерес к областным центрам проявляют и другие международные операторы. Представители Marriottзаявляли, что могут открыть в следующем году отель в одном из регионов страны, а Hilton подписал договор с девелоперской компанией Е.G.Development об управлении пятизведной гостиницей в Ялте. Кроме того, сеть Rezidor Hotel Grouр подписала договор c компанией «ЭСТА Холдинг», входящей в группу СКМ Рената Ахметова, об управлении трехзвездной гостиницей в Донецке. Девелоперская компания в Одессе Interpoint Development подписала соглашение с Swissotel & Resort об управлении пятизведным отелем.

Обещать — не строить

До кризиса международные операторы активно вели переговоры с девелоперами об управлении гостиницами. О желании работать в стране говорили в Hyatt International, Hilton International Co., Accor Group, Starwood Hotels & Resorts, Fairmont Raffles Hotels и InterContinentals Hotels Group, а также Rezidor. Интерес операторов объяснялся тем, что девелоперы были готовы инвестировать свыше $2 млрд. в строительство гостиниц.

«Операторов привлекало то, что на украинском рынке они тогда практически не имели конкурентов. А инвесторов – тот факт, что гостиницы – один из самых стабильных сегментов недвижимости», – отметил Лев Парцхаладзе, председатель совета директоров компании «ХХI век», заключившей соглашение с Accor Group об управлении около 12 гостиницами в Украине.

Но с началом кризиса многие проекты были заморожены. Л.Парцхаладзе объяснил, что инвестировать в отельный бизнес могли себе позволить только крупные компании, поскольку срок окупаемости объектов составлял в среднем 8-10 лет. Инвестиции составляют от $3-4 тыс. за кв. м. Тогда как, например, срок окупаемости в торговой недвижимости – 5-6 лет при инвестициях $1-1,3 тыс. за кв. м.

До кризиса компании стремились начать экспансию в Украину именно с Киева. По мнению Ю.Стецкива, в столице сосредоточен едва ли не весь бизнес в стране. Кроме того, здесь есть стабильный поток туристов, стоимость номера в отеле и заполняемость гостиниц значительно выше, чем в регионах. Но сейчас, после открытия в Киеве нескольких гостиниц, конкуренция заметно обострилась. Осенью 2005 г.в Киеве открылся Radisson Blu, в 2007 г. – Hyatt Regency Kyiv, а в 2009 г. – InterContinental. Именно поэтому операторы заинтересовались регионами.

Новые подходы

Сейчас ситуация начала меняться, и девелоперы, заморозившие строительство гостиничных объектов в начале кризиса, активизировали их достройку. В консалтинговой компании Colliers International отметили, что возведение многих гостиничных объектов возобновилось в 2010 г. Учитывая длительность девелоперского цикла гостиниц, высока вероятность их завершения в 2011-2012 гг. Рост сегмента зафиксировала и Государственная служба статистики: по ее данным, за девять месяцев этого года сумма капитальных инвестиций в гостиницы и рестораны составила 788,3 млн. грн против 80 млн. грн за аналогичный период прошлого года.

Стимулировала инвесторов и государственная поддержка. В этом году Кабинет министров ввел частичную компенсацию по кредитам, привлеченным для строительства гостиниц в рамках подготовки к проведению финальной части чемпионата Евро-2012. Принимать участие в конкурсе могут те компании-заемщики, объекты строительства которых находятся на стадии готовности не менее 40%. А преимущественное право на компенсацию получат компании, строящие гостиницы в городах с наибольшим дефицитом номеров. Сейчас таким городом является Донецк – из необходимых 5,5 тыс. номеров в наличии только 1,6 тыс.

«Сейчас многие бизнес-процессы переносятся в Донецк. Соответственно, в городе растет деловая активность, а с ней повышается интерес к городу международных операторов», – рассказал Вячеслав Юткин, первый заместитель председателя правления Проминвестбанка (управлял гостиницами Национальной резервной компании в Украине). По словам заместителя, сейчас около пяти-шести операторов стоят в очереди на выход в Донецк.

По сравнению с Киевом, в регионах предложение гостиниц гораздо выше, говорят участники рынка. Сейчас в столице строится всего четыре гостиницы, и все они уже имеют заключенные договора с операторами – Fairmont, Holiday Inn., Hilton и Swissotel.

«Хотя в Киеве цены на отельные номера выше, и потенциально такие проекты могут окупиться быстрее, свободных гостиниц для управления в столице не осталось. Поэтому отельеры начали параллельно искать объекты в регионах и в Киеве», – рассказал один из международных операторов на условиях анонимности.

В регионах же потенциал роста достаточно велик. Как отметил, Ю.Стецкив, сейчас только 5% гостиничного фонда в Украине находится под управлением международных операторов. Для сравнения: в Европе этот показатель достигает 80%. Это потенциал роста в регионах.

Кризис внес свои коррективы в отношения участников рынка. По словам, М.Гаврюшина, коммерческого директора девелоперской компании «Будхаус Групп», сейчас договоры между оператором иинвестором заключаются на более жестких условиях. Если стройка останавливается или объект вводится в эксплуатацию с задержкой более чем на полгода, оператор может расторгнуть договор.