По словам экспертов компании, основными причинами сокращения объема нового предложения стало снижение темпов строительства офисных центров и перенос сроков ввода в эксплуатацию большинства проектов.

За 2011 г. новое предложение пополнилось 7 офисными объектами общей арендуемой площадью 63 тыс.кв. м, что на 12% меньше, чем объем площадей введенных за 2010 г. В общей структуре рынка профессиональной офисной недвижимости увеличилась доля класса В+ за счет ввода 4-х новых объектов данного класса.  Таким образом структура предложения по классам выглядит следующим образом: класс А – 17%, класс В+ – 29% и В- – 54%.

В течение 2012 г. прогнозируется перераспределение структуры спроса в сторону увеличения классов А и В+, что будет возможным в связи с вводом в эксплуатацию таких масштабных проектов, как ТОЦ Gulliver (47,2 тыс.кв.м), «101 Tower» (43,6 тыс.кв.м), «Премиум центр» (36 тыс.кв.м), БЦ «Мария» (43,2 тыс.кв.м), БЦ «Торонто» (36 тыс.кв.м).

На 2012 год в Киеве запланирован ввод в эксплуатацию 12-ти офисных объектов общей арендуемой площадью 375 тыс. кв.м, из которых  высоко вероятна реализация около 60% из заявленного объема.

Спрос

По данным компании UTG, в течение 2011 г. рыночное поглощение составило 120-130 тыс. кв.м, из которых около 80-90 тыс. кв.м офисных помещений были сданы в аренду. Значимым трендом этого года являлось увеличение количества сделок продажи офисных помещений конечным пользователям, на долю которых пришлось около 40 тыс.кв.м.

Спрос в течение 2011 г. преимущественно генерировали компании сферы IT, телекоммуникационные, фармацевтические, промышленные компании, а также компании финансового сектора.  Основным критерием смены офисов являлось намерение компаний улучшить коммерческие условия и/или качество занимаемых помещений.

Заметной особенностью спроса этого года являлось фактическое отсутствие новых компаний, выходящих на украинский рынок. В 2011 г. активизация спроса и умеренный ввод нового предложения привели к снижению уровня вакантности офисных центров в среднем на 3-4%, которая к  концу года составила для БЦ класса А от 0% до 17,11%, для БЦ класса В – от 0% до 51,12% (включая нововведенные БЦ с высоким уровнем вакантности).

Исходя из запросов арендаторов, поступающих в компанию UTG на протяжении года, основную долю в структуре спроса, занимали офисные центры класса В+ (45%); класса В- 34% запросов; класса А 21%. В структуре спроса по размеру офисных помещений наибольшая доля приходилась на блоки до 200 кв.м (38%), а также от 201 до 500 кв.м (27%).

Арендные ставки

По информации компании UTG, ценовая ситуация на рынке аренды офисной недвижимости в течение2011 г. характеризовалась умеренным ростом. На фоне достаточно высокой активности арендаторов рост средних базовых ставок аренды с начала года составил 4,5%.

По состоянию на декабрь 2011 г. арендные ставки на офисы класса А находились в диапазоне $30-55/кв.м/месяц, на помещения класса B $18-45/кв.м/месяц (с НДС без эксплуатационных расходов). Средний уровень эксплуатационных расходов для офисов класса А составил $6-10/кв.м/мес, для класса В $2-6 кв.м/мес (с НДС).

Прогнозы

В компании UTG отмечают, что основную долю нового предложения в 2012 г. составят объекты, заявленные к выходу в 2010-2011 гг., но не введенные своевременно в эксплуатацию. На 2012 г. в Киеве анонсирован ввод в эксплуатацию 12-ти офисных центров,  общей арендуемой площадью 375 тыс. кв.м, 80% из которых составляют офисные объекты класса А и В+. Из этого объема наиболее вероятен ввод семи объектов общей арендной площадью около 218 тыс. кв.м, что будет являться  наибольшим показателем в истории офисного рынка Киева и может привести к существенному дисбалансу спроса и предложения, росту вакантности и снижению арендных ставок.

В среднесрочной перспективе сегмент офисной недвижимости столицы будет «рынком арендаторов», которые ужесточат свои требования к качеству и характеристикам занимаемых помещений, а также к коммерческим условиям арендных договоров.